MEDIDAS COVID-19 SOBRE EL ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO
Con motivo del cierre obligado de numerosas actividades económicas regulado por el Real Decreto 463/2020 de 14 de Marzo, y ante la reducción de su actividad por el confinamiento de la población se han establecido una serie de medidas para los arrendamientos, habida cuenta de que la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos no regula ninguna causa de aplazamiento o moratoria en el pago por causas de fuerza mayor o circunstancias de este tipo.
¿Quién puede solicitar la aplicación de las medidas aprobadas?
Autónomos que cumplan los siguientes requisitos:
Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma de 14 de marzo en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
Que su actividad haya quedado suspendida debido a la entrada del estado de alarma.
Si su actividad económica no se haya visto suspendida, como consecuencia del estado de alarma, el autónomo deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la factura media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Pymes societarias que cumplan los siguientes requisitos:
Que el total de las partidas del activo de la pyme no supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros, o que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos, o que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.
Que su actividad principal haya quedado suspendida debido a la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
En caso de que la actividad no se vea suspendida por el estado de alarma, deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
¿ Es necesario probar el cumplimiento de los requisitos?
El arrendatario deberá acreditar que se encuentra en situación de solicitar la moratoria ante el arrendador con la siguiente documentación:
En caso de haber sufrido una reducción de actividad, deberá presentar una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo pida, el inquilino tendrá que mostrar sus libros contables al propietario para acreditar la reducción de la actividad.
En caso de haber sufrido una suspensión de la actividad, la pyme o el autónomo deberá acreditar mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
¿ Y qué pasa con el devengo del IVA ?
El art. 75 LIVA regula que el devengo del IVA en los arrendamientos se produce cuando resulten exigibles las cantidades de la renta. No obstante, la Agencia Tributaria ha publicado aclaraciones en relación con este asunto, en respuesta a consultas tributarias:
Si se acuerda una rebaja en el importe de la renta del alquiler de un local ¿el IVA a repercutir es también menor? Si se acuerda una reducción en el importe del alquiler, el IVA será el 21% del importe de la nueva renta acordada. La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT.
En caso de acordar una moratoria o condonación en el pago del alquiler de un local consecuencia del COVID-19 ¿debe ingresarse el IVA? Si arrendador y arrendatario acuerdan la suspensión del contrato de alquiler o una moratoria, suspensión o carencia en el pago de la renta, como puede ser en el caso del cierre temporal del negocio debido al estado de alarma por el COVID-19, no se producirá el devengo del IVA durante dicha suspensión, moratoria o carencia.
La acreditación de tal acuerdo podrá ser efectuada por cualesquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, los cuales serán valorados por la AEAT.